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Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). La principale nouveauté tient à ce que seuls les biens ou droits immobiliers¹ sont désormais imposables.

A première vue, les contribuables ne devraient pas être dépaysés tant l’IFI emprunte les règles de fonctionnement de l’ISF : seuil d’assujettissement, barème d’imposition, modalités déclaratives, etc.

Pour autant, des situations nouvelles apparaissent.

• Évaluation des biens immobiliers détenus au sein de sociétés

Sont imposables à l’IFI les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire de sociétés ou d’organismes (article 965 1° et 2° du CGI), quel que soit le nombre de niveaux d’interposition.

La question de la valorisation d’un bien détenu en direct ne pose pas de difficulté dans la grande majorité des situations, le contribuable devant estimer comme auparavant la valeur vénale de son bien. Pour les détentions indirectes, seule la fraction de la valeur des parts ou actions représentative d’immeubles ou de droits immobiliers est désormais taxable.

Il convient donc de déterminer dans un premier temps la valeur réelle de la société en tenant compte de l’ensemble de ses éléments d’actif et de passif. La valeur représentative de l’immobilier est obtenue en appliquant à la valeur vénale ci-dessus le prorata suivant : valeur réelle des biens ou droits immobiliers figurant à l’actif imposables / valeur réelle de l’ensemble des actifs de la société. Enfin, la valeur déclarée sera fonction du pourcentage de participation du contribuable.

Exemple: M. A. possède 90% des titres d’une société dont l’actif est composé d’immeubles d’une valeur globale de 600k€ et d’actifs financiers à hauteur de 400k€. Un emprunt bancaire subsiste à hauteur de 250k€.

– Ratio immobilier de la société B : 600/ (600 + 400) = 60%. La valeur imposable de la participation de M. A. sera de : (1000k€ – 250 k€) x 60% x 90% = 405k€

Ce calcul peut être plus complexe encore si l’on considère les nombreuses exonérations dont bénéficient les biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité opérationnelle et si l’on tient compte des dispositifs anti abus visant à limiter la déduction des dettes.

• La déduction de la dette d’acquisition de la résidence principale

Pour être déductible de l’assiette de l’IFI une dette doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition, avoir été contractée et effectivement supportée par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal) et se rapporter à un actif imposable. Mais sa déductibilité se trouve désormais limitée à proportion de la fraction de la valeur imposable du bien.

Cet ajout textuel pourrait s’opposer à une déduction complète de la dette d’acquisition d’une résidence principale, dès l’instant où celle-ci est imposée après application d’un abattement de 30%. Espérons que l’administration, qui n’a pas encore fait connaître ses commentaires, reprendra la solution qu’elle édictait en matière d’ISF consistant à admettre en déduction la totalité de la dette d’acquisition de la résidence principale.

• La nouvelle règle applicable à certains biens démembrés

Comme dans le passé, les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Ce principe connaît une nouvelle exception qui s’applique quelle que soit la date de la constitution du démembrement : en cas de démembrement résultant d’un décès (hors testament ou donation dernier vivant) l’usufruit et la nue-propriété du bien sont compris dans les patrimoines respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 du CGI (barème fonction de l’âge de l’usufruitier). Cette répartition de l’imposition peut s’avérer tout autant bénéfique, en ce qu’elle répartit la valeur imposable d’un bien entre plusieurs foyers, que préjudiciable pour des héritiers nus propriétaires taxés sur des biens qui ne leur rapportent aucun revenu.

Exemple 1 : dans le cadre de la succession de son conjoint, l’épouse survivante, âgée de 75 ans, opte pour l’usufruit intégral d’un patrimoine immobilier locatif évalué à 3 M€. Les deux enfants du couple qui n’ont pas d’autre immobilier par ailleurs, recueillent la nue-propriété de ces biens. Les patrimoines taxables seront respectivement de 900.000€ pour Madame usufruitière légale (30%) et de 1 050 000 € (70% /2) par enfant. Dans cette situation, la ventilation du patrimoine taxable fait qu’aucun des trois contribuables n’est assujetti à l’IFI.

Exemple 2 : reprise de l’exemple précédent en considérant que les deux enfants possèdent chacun 450 000€ d’actifs immobiliers imposables par ailleurs. Les patrimoines taxables seront respectivement de 900 000€ pour Madame usufruitière légale (30%) et de 1 500 000 € par enfant (1.050.000 + 450.000). Dans cette situation, les enfants seront assujettis à l’IFI (patrimoine immobilier > 1.3 M€) sans percevoir de revenus des biens démembrés imposés.